Аренда коммерческих помещений

Аренда коммерческих помещений

Аренда коммерческих помещений — это основное направление деятельности нашей компании.

Мы оказываем весь спектр услуг, связанный с организацией аренды и субаренды любых коммерческих помещений. 

Мы поможем с выбором, оформим все документы и возьмём на себя всевозможные риски, выступая надёжным посредником при аренде.

Под коммерческой недвижимостью сейчас имеются в виду все нежилые объекты, которые прямо или косвенно используются для определенных коммерческих целей. Условно можно выделить четыре группы коммерческой недвижимости:

  • производственная;
  • торговая;
  • складская;
  • офисная.

Коммерческая производственная недвижимость 

 

Объекты, входящие в данную группу, относят к специфическому сектору рынка недвижимости. Особенно это касается капитальных объектов, построенных несколько десятилетий назад. Из-за стагнации отрасли они простаивали, и долгий период являлись невостребованными.

Однако в последнее время наблюдается рост производства и повышенный интерес к отрасли. В связи с этим спрос на промышленные коммерческие объекты: цеха, ангары, технические здания значительно вырос и продолжает расти. Новые производственные участки коммерческого назначения в Санкт-Петербурге разрабатываются за пределами города — по решению власти, новая промзона должна переехать из центра Северной столицы, освободив площади для других коммерческих объектов.

Коммерческая торговая недвижимость 

 

Из названия понятно, что данные объекты используются для организации оптовых и розничных продаж услуг и товаров. Сейчас можно наблюдать пересечение торговых объектов с развлекательными. Поэтому таким спросом пользуются торгово-развлекательные центры со сложной многоуровневой структурой. Такие участки коммерческого назначения сейчас популярны, но в данный момент их распространение ограничено дефицитом земельных площадок под строительство в центральных районах города.

Коммерческая офисная недвижимость 

 

Самая востребованная в данное время недвижимость — рынок развивается, появляются новые компании, личный офис для которых — прямая необходимость. Распространенная форма взаимоотношений — аренда офисных помещений. Огромный спрос на подобный вид недвижимости влияет на цену: сейчас в некоторых районах Северной столицы можно говорить о дефиците офисных площадей. Поэтому новые участки коммерческого назначения используются под строительство офисных объектов: это выгодно и владельцам, и арендаторам.

Коммерческая складская недвижимость 

 

Различные склады и складские комплексы относят к молодому сектору рынка бизнес-недвижимости. Тем не менее, его одновременно можно назвать и самым перспективным сегментом: прирост торговых операций и развитие бизнеса стимулируют немалый спрос на здания для хранения товаров. Мало того — правила торговли запрещают вести операции, не имея склада. В Санкт-Петербурге чрезвычайно высокий спрос на склады, который пока не удовлетворяется имеющимся предложением. Поэтому выгодно новые участки коммерческого назначения использовать для строительства современных складских комплексов — особенно, если они находятся в черте города или близко от него.

Рынок коммерческой недвижимости можно назвать самым насыщенным, динамичным и перспективным одновременно: повышения интереса к строительству, продаже, покупке и аренде объектов коммерческой недвижимости стимулирует развитие данного направления.

Дефицит площадей следует восполнять реализацией новых проектов — в том числе и инициированным властям переносом промплощадки за территорию города. Освободится место для новых проектов, которые со временем покроют растущий спрос на недвижимость различного типа: от небольшого торгового помещения до склада.

Если говорить о делах сегодняшних, то спрос на коммерческую недвижимость сейчас удовлетворяют только торговые помещения — в этой отрасли реализовано уже много проектов. А вот недостача складов и офисных помещений пока сказывается на бизнесе — поэтому ее нужно оперативно восполнять.  

Тонкости аренды

Выбор коммерческого помещения и оформление аренды таят немало сложностей, особенно для компаний малого бизнеса, где в штате нет юристов и профессиональных оценщиков. Специалисты нашей компании внимательно изучают проблемы, связанные с арендой в малом бизнесе. Исходя из полученного опыта, мы взяли на себя смелость обобщения. Ниже делимся с читателями стандартными рекомендациями, как избежать наиболее типичных ошибок при аренде.

■ Одной из наиболее частых ошибок арендаторов является неверная оценка метража и местоположения помещения, поэтому важно с самого начала правильно оценить требования к будущему офису.

Выбор места под офис прежде всего зависит от характера деятельности фирмы, для этого нужно четко понимать, какие функции будет выполнять офис:

– если это главным образом представительские функции, т. е. офис нужен для встреч с клиентами, подписания договоров и т. д., то желательно, чтобы он был не очень далеко от метро и с каким-то вариантом парковки, пусть и дорогой, платной;

– если это в первую очередь место работы сотрудников и руководства, то офис может быть и не в центре. Но здесь важна площадь (чтобы сотрудники могли уместиться), однозначная близость к метро (сотрудники обычно ездят на общественном транспорте), столовые или недорогие кафе поблизости;

– если это магазин, то должна быть возможность подъезда грузовой техники и наличие необходимых разрешений на этот вид деятельности.

Немаловажен и режим работы здания, где будет располагаться офис. Если случаются переработки – например, накануне сдачи проекта сотрудники могут работать всю ночь, – как к этому отнесется охрана? Есть ли доступ в здание в выходные дни?

Престиж и удобное расположение стоят денег, поэтому придется решить, готовы ли вы ради этого к дополнительным расходам. В любом случае перед тем как браться за поиск помещения, нужно четко сформулировать цели, зачем это нужно.

Помещение можно арендовать не только у частных владельцев, но и у города. В Москве уже несколько лет проводятся торги, на которых малые предприятия могут получить в аренду помещения из муниципальной собственности по льготным ставкам. Впоследствии арендатор может их выкупить у города.

Но есть в таком виде аренды и свои недостатки. Так, если на месте арендуемого вами здания городские власти решат построить какой-нибудь нужный городу объект, помещение придется покинуть. Но уведомить об этом вас должны будут заблаговременно.

■ После того как помещение под будущий офис найдено, необходимо убедиться в том, что оно принадлежит арендодателю и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением права собственности служит выписка из Единого госреестра прав на недвижимость. Из нее вы также узнаете, находится ли это имущество в залоге, обременении либо под арестом. Выписку вы можете потребовать у арендодателя или заказать ее самостоятельно.

Если вы не исключаете обращения за кредитом, то вам лучше заранее знать, что банки очень внимательно смотрят на место, где сидит заемщик. При рассмотрении вопроса о кредите банк будет особо тщательно проверять как само помещение, так и документы на аренду.

■ Необходимо проверить обеспеченность офиса электроэнергией, телефонной связью и интернетом. Сможете ли вы подключить все необходимое оборудование? Есть ли возможность организовать серверную?

Если вы открываете ресторан, салон красоты или магазин, обязательно уточните, нет ли ограничений на использование помещений под такой вид деятельности. Такие ограничения могут быть установлены, в частности, если помещение располагается в жилом доме.

Имеет смысл также узнать, дает ли арендодатель вам юридический адрес, т. е. можно ли вашей фирме официально прописаться и указать адрес арендованного вами офиса в качестве официального адреса для налоговой службы, ПФР и прочих государственных органов.

■ Внимательно изучите договор аренды. В нем должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, указанные в свидетельстве о праве собственности. В этом вам могут помочь планы БТИ и кадастровые паспорта, которые необходимо затребовать у арендодателя. Эта информация важна будет и для банка, если вы захотите кредитоваться и в периметре сделки будет данный договор аренды.

Тщательно проверьте права и обязанности обеих сторон договора, правила пользования и эксплуатации помещения. Малейшая невнимательность может в будущем обернуться крупными неприятностями и убытками. Как показывают наши исследования, часто за размытыми формулировками прячутся невыгодные для арендатора условия. Если какая-то формулировка договора кажется вам непонятной, просите арендодателя уточнить, что именно имеется в виду, и внести изменения в договор. Для изучения договора лучше нанять юристов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, которые помогут прояснить все детали и составить правильные формулировки.

Важно: обязательно определитесь, какой договор аренды вы собираетесь заключить – краткосрочный (менее 11 месяцев) либо долгосрочный (свыше одного года). При заключении долгосрочного договора требуется его регистрация.

■ Особенно внимательно следует изучить положения договора, в которых речь идет о расходах на содержание арендованного помещения, чтобы для вас потом не стали неприятным сюрпризом дополнительные расходы. Как правило, арендная плата включает в себя лишь платежи за пользование помещением. А расходы на его ремонт и содержание (коммуналка, уборка и вывоз мусора, связь и т. д.) обычно несет арендатор. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем оплачиваются.

■ Надо проверить условия продления договора, а также условия досрочного расторжения. Если у вас изменится ситуация и вы решите переехать, когда вы должны предупредить арендодателя? Какие есть штрафные санкции? Иначе может оказаться так, что вам, например, не разрешат вынести имущество. Здесь же надо проверить, требует ли арендодатель депозит. Чаще всего при заключении договора аренды требуется не только внести оплату за наступающий месяц, но и дополнительно внести депозит в размере 1–2 месяцев аренды.

■ Если вас что-то не устраивает в договоре, просите арендодателя внести изменения в договор. Вы имеете полное право не принимать условия арендодателя, если вам кажется, что они для вас невыгодны или нарушат ваши права. По нашим наблюдениям, в большинстве случаев можно прийти к компромиссу и снизить негативное влияние положений договора на вашу компанию.

Важно: если вы договорились о внесении изменений в договор, требуйте их зафиксировать в письменном виде, для чего составляется протокол разногласий. В противном случае арендодатель, подписав договор, может «забыть» об устных договоренностях и требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений. Поэтому настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если они в ваших интересах.

■ Обязательно оформляйте акт приемки-передачи, ведь именно после его подписания вы получаете право пользования помещением. В акте должны быть подробно указаны характеристики помещения и его фактическое состояние: необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования по назначению. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами.

Кроме того, если помещение требует ремонта, можно попросить у арендодателя денежную компенсацию или «арендные каникулы».

■ Таким образом, типовой договор аренды коммерческой недвижимости включает в себя основной договор, акт технического состояния помещения, акт приемки-передачи помещения и дополнительные соглашения к основному договору, в которых оговариваются коммунальные и другие платежи.

■ Любое нарушение условий договора арендодателем (наиболее типичные: требования внести всю сумму аренды сразу, повышение оплаты более одного раза за календарный год, перевод оплаты в другую валюту, повышение ставки аренды после смены собственника, причинение ущерба вследствие плохого состояния коммуникаций) требует составления претензии в письменной форме.

Претензия должна содержать: название и адрес обеих сторон – и того, кто направляет претензию, и того, кому она адресуется; предъявляемые требования и доказательства, сроки и порядок добровольного исполнения претензии, адрес и ответственное лицо для ответа. Один экземпляр документа вручается под подпись ответчику или направляется письмом с уведомлением о вручении.

Если в установленные сроки сторонам удается найти компромисс, об этом также составляется документ. Если нарушения исправлены не были, после истечения установленного времени можно обращаться в суд.

Многие детали договоров коммерческой аренды могут быть незаметны непрофессиональному взгляду. Но, как показывает опыт заемщиков СДМ-банка, даже непрофессионал может легко вооружиться знаниями, которые облегчат решение сложной задачи и избавят от возможных ошибок и проблем в будущем.

Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса. Советы дает Головкевич Владимир Павлович, руководитель отдела аренды нашей компании

 
Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела аренды Головкевич Владимир Павлович.
 
— Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?
— Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.
Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.
 
— Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?
— Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.
 
— Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних.
— Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.
В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.
Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.
 
— Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?
— Таких вопросов очень много. Изначально, конечно же, важна непосредственная стоимость аренды. Также в аренду или в качестве дополнительной услуги может рассматриваться размещение наружной рекламы, здесь важно как место установки, так и размеры, особенности.
Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.
 
Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?
— Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии. Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.